導 讀

2020銷售投資再新高，2021開工拿地(dì / de)将回落。

2020年樓市在(zài)疫情影響下短暫受挫後快速複蘇，全年行業銷售規模再創新高。市場分化繼續加劇，東部一(yī / yì ／yí)枝獨秀，中部、東北地(dì / de)區的(de)部分二三線城市成交規模萎縮。房企融資收緊後，新開工、土地(dì / de)購置面積均“先升後降”，開發投資額增速收窄，在(zài)施工、竣工等建安投資下延續高位。

預判2021年，我們認爲(wéi / wèi)，“房住不(bù)炒”的(de)主基調下穩定市場投資、銷售預期仍是(shì)首要(yào / yāo)目标。一(yī / yì ／yí)方面改善需求釋放下商品房銷售規模預計将高位保持，一(yī / yì ／yí)二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調壓力加大(dà)；另一(yī / yì ／yí)方面，融資收緊下新開工與土地(dì / de)購置面積料将繼續保持低位，核心城市項目開工與熱點土地(dì / de)争奪将是(shì)房企關注重點，受此影響下開發投資額增速預期将邊際收窄，但整體規模仍将維持在(zài)較高水平。

2020年總結

01

東部地(dì / de)區支撐全國(guó)新房全年銷售規模再創新高，局部城市下行加劇市場分化

2020年全國(guó)商品房銷售面積、金額在(zài)疫後體量逐月快速回升，增速則經曆了(le／liǎo)先升後降的(de)總體趨勢。國(guó)家統計局數據顯示：前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和(hé / huò)148969億元，累計同比上(shàng)漲1.3%和(hé / huò)7.2%。

——本節有删減——

——本節有删減——

在(zài)整體逐步回升、局部分化加劇的(de)特征下，2020年全國(guó)商品房銷售規模再創新高。綜合上(shàng)述觀點我們認爲(wéi / wèi)2020年全國(guó)商品房市場整體好于(yú)2019年同期，但受局部區域分化加劇、部分城市市場嚴重下行拖累，全年行業銷售規模難有大(dà)幅增長。預計全年銷售面積、金額預計将達到(dào)17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和(hé / huò)7.7%。

02

開發投資額累計增速前增後穩，新開工、拿地(dì / de)收緊影響第四季度單月增速回落

國(guó)家統計局數據顯示：前11月，全國(guó)房地(dì / de)産開發投資額129492億元，同比增長6.8%。單月開發投資規模的(de)收窄使得全年累計規模增速出(chū)現“降速”，前11月僅較前10月漲幅僅提高0.4pts。

——本節有删減——

我們認爲(wéi / wèi)房屋施工面積爲(wéi / wèi)代表的(de)建安投資的(de)支撐與新開工與土地(dì / de)購置的(de)收緊起到(dào)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定對沖作用，從而(ér)使得開發投資額增速得以(yǐ)由增轉穩。對比近兩年來(lái)看，2020年前11月房屋施工面積累計達902425萬平方米，已超過2018年與2019年年底規模，同比增長3.2%。由于(yú)竣工節點的(de)即将到(dào)來(lái)，2020年房屋施工面積維持在(zài)曆史高點。對比近年商品房銷售面積與竣工面積間仍存在(zài)較大(dà)差距，在(zài)建施工與竣工面積将持續提供高規模建安投資支撐房地(dì / de)産開發投資額整體規模。

綜合上(shàng)述觀點我們認爲(wéi / wèi)2020年全國(guó)房地(dì / de)産開發投資額預計達到(dào)14萬億元，至近20年高點。但受新開工、拿地(dì / de)影響，增速或将回落至7%左右。

03

二季度新開工面積“先升”至曆史新高，後融資收緊、銷售遇冷開工面積悲觀“後降”

2020年房企新開工面積主要(yào / yāo)呈現“先升後降”兩部分變化趨勢。在(zài)經過第一(yī / yì ／yí)季度疫情阻礙施工後，房企急于(yú)加快項目新開工進度彌補疫情停滞期延後的(de)施工計劃，保障新房供應以(yǐ)延續疫後成交火熱行情。這(zhè)一(yī / yì ／yí)期間全國(guó)多個(gè)城市下調了(le／liǎo)項目預售許可标準，也(yě)從側面促使了(le／liǎo)第二季度房屋新開工面積激增。自3月起至6月房屋新開工面積逐月揚升，月開工規模均超過2019年月平均，至6月更是(shì)達到(dào)曆年新高，環比大(dà)增28.7%，同比增8.9%。

——本節有删減——

04

土地(dì / de)購置面積依舊負增長降5%，房企聚焦優質地(dì / de)塊，地(dì / de)價上(shàng)揚推動土拍價款增長超16%

從房企土地(dì / de)購置規模來(lái)看，2020年與2019年一(yī / yì ／yí)緻仍是(shì)“拿地(dì / de)小年”。據國(guó)家統計局數據顯示：前11月，房地(dì / de)産開發企業土地(dì / de)購置面積20591萬平方米，同比下降5.2%。在(zài)整體規模上(shàng)仍處于(yú)曆史較低位置。

——本節有删減——

05

疫情影響快速消化商品房庫存規模增後穩降，辦公庫存高企存較大(dà)風險

……略……

2021年展望

06

2021年銷售面積高位微降、金額繼續上(shàng)升，一(yī / yì ／yí)二線改善釋放，弱三四線回調壓力加大(dà)

2020年整體商品房市場銷售規模實現了(le／liǎo)正增長，一(yī / yì ／yí)轉2019年同比微跌的(de)勢态。這(zhè)主要(yào / yāo)得益于(yú)疫後信貸資金寬松下改善及豪宅産品需求得以(yǐ)釋放。但同時(shí)局部區域、能級市場的(de)分化也(yě)愈發明顯，可以(yǐ)看到(dào)下半年部分城市房價同環比回落與銷售去化遇難凸顯熱市下“冷場陪跑”本質。

我們認爲(wéi / wèi)2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的(de)特征将延續。同時(shí)房企在(zài)資金壓力下對銷售回款需求迫切，2021年将繼續加大(dà)營銷力度，2020年集中出(chū)現的(de)“以(yǐ)價換量、渠道(dào)導客”等現象均會延續，全國(guó)商品房銷售均價也(yě)将保持穩中微漲，商品房成交金額繼續小幅上(shàng)升。

——本節有删減——

07

融資收緊下房企拿地(dì / de)規模預期再收斂，聯動新開工将繼續保持低位

預判明年，我們認爲(wéi / wèi)土地(dì / de)購置面積增速仍會保持相對低位。在(zài)整體房地(dì / de)産行業融資環境沒有出(chū)現大(dà)幅寬松信号的(de)情況下，資金面趨緊也(yě)會迫使房企拿地(dì / de)态度日趨謹慎。此外2020年下半年起商品房銷售表現不(bù)及預期也(yě)使得房企對後續拿地(dì / de)信心不(bù)足。疊加兩方面因素預計2021年房企拿地(dì / de)規模仍将繼續低水平。

2021年土拍市場的(de)結構分化也(yě)将更加明顯，房企将更加熱衷于(yú)核心熱點地(dì / de)塊。核心一(yī / yì ／yí)二線城市因基本面良好，新房市場供需兩旺，投資風險相對偏低，未來(lái)優質土地(dì / de)仍将出(chū)現高溢價、多輪次成交現象。而(ér)三四線城市投資風險逐步加大(dà)，資金不(bù)寬裕下房企将收斂低能級城市拓土計劃，僅關注少量核心地(dì / de)段低風險土地(dì / de)。

——本節有删減——

基于(yú)以(yǐ)上(shàng)因素我們判斷，2021年新開工面積規模将繼續低位，但相比于(yú)2020年同比有望正增長。主要(yào / yāo)由于(yú)2020年規模較低預計負增長，前值較低。

08

維持“竣工”大(dà)年判斷，建安投資抵消新開工、拿地(dì / de)下降支撐開發投資高位保持

從2020年房地(dì / de)産開發規模與增速的(de)變化來(lái)看，“三條紅線”的(de)融資收緊下新開工、拿地(dì / de)增速下降與施工、竣工帶動的(de)建安投資持續對沖。預判2021年，我們認爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發投資額在(zài)規模上(shàng)仍将保持較高水平，增速上(shàng)則将逐漸由升轉穩。